Juridic / Financiar / Imobiliare

Antecontractul de vanzare-cumparare

1. Prezentare generala

Antecontractul sau promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare reprezinta o conventie ce are ca obiect obligatia partilor semnatare de a vinde, respectiv de a cumpara la pretul stabilit, un bun determinat.

Element esential al antecontractului este termenul pana la care contractul de vanzare-cumparare poate fi incheiat, termen care trebuie sa fie determinat prin conventia partilor si in functie de care curg consecintele raportului juridic. Spre deosebire de oferta unilaterala de vanzare sau de cumparare, unde este exprimata oferta unei singure parti, la promisiunea bilaterala trebuie sa se intalneasca oferta (promisiunea) proprietarului de a vinde un bun cu dorint a cumparatorului de a-l dobandi in anumite conditii.

Promisiunea de vanzare-cumparare da nastere unei obligatii reciproce de a face, fiecare din parti putand cere incheierea contractului de vanzare-cumparare in conditiile si la termenul stabilit.

In cele mai multe cazuri partile convin sa achite un avans din pretul bunului, care reprezinta arvuna. In acest sens, Codul Civil prevede ca in cazul neincheierii contractului de vanzare-cumparare din culpa uneia din parti se va pierde arvuna in cazul promitentului cumparator sau se restituie dublul acesteia de catre promitentul vanzator.

O consecinta specifica a acestui contract este posibilitatea fiecarei din parti de a se adresa instantei judecatoresti pentru a da o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumpa rare. Aceasta masura se poate aplica numai in anumite conditii.

Pentru opozabilitatea fata de terti precizam ca antecontractul poate fi inscris in Cartea Funciara, impreuna cu conventia partilor ca bunul sa nu fie instrainat sau grevat de sarcini, operatiune ce confera o mai mare siguranta ambelor parti. Inscrierea in Cartea Funciara da posibilitatea persoanelor interesate sa ia cunostinta despre existenta si conditiile incheierii unui antecontract.

2. Neexecutarea obligatiilor contractuale. Cazuri

Atunci cand vanzarea-cumpararea nu se incheie in conditiile stabilite in antecontract, distingem existenta culpei din partea uneia din parti. Culpa e situatia in care o parte avea posibilitatea de a incheia contractul si nu a facut-o din motive ce ii sunt imputabile.

In cazul culpei promitentului vanzator, distingem daca bunul se mai afla sau nu in patrimoniul acestuia. Daca bunul nu se mai afla in patrimoniul sau, promitentul cumparator poate cere instantei obligarea acestuia la restituirea dublului arvunei. In situatia in care bunul se mai afla in patrimoniul acestuia, promitentul cumparator poate cere instantei fie dublul arvunei, fie obligarea la incheierea contractului cu daune cominatorii pentru fiecare zi de intarziere, fie sa dea o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. Daca bunul nu se mai afla in patrimoniul acestuia, promitentul cumparator nu poate urmari bunul in mana altor dobanditori, ci sa i se restituie dublul arvunei.

In cazul culpei promitentului cumparator apreciem ca si promitentul vanzator se poate adresa instantei pentru obligarea cocontractantului in aceleasi conditii prezentate.

Exista si situatii in care o persoana este in imposibilitate sa isi respecte obligatiile din cauza unor imprejurari de forta majora. In aceste cazuri, legea prevede restituirea tuturor prestatiilor si repunerea partilor in situatia anterioara. In acest caz, deci, nu mai putem vorbi de pierderea arvunei sau restituirea acesteia indoita si nici de obligarea de catre instanta la perfectarea actului.

3. Incheierea antecontractului de vanzare-cumparare fara consimtamantul celuilalt sot

Codul Familiei reglementeaz" la art. 35 prezumt ia mandatului tacit reciproc al sotilor in exercitarea drepturilor de administrare, folosire si dispozitie asupra bunurilor comune, cu restrictia in ceea ce priveste instrainarea sau grevarea unui teren sau constructie care nu se pot efectua decat cu consimtamantul expres al celuilalt sot. Antecontractul de vanzare-cumparare nu diminueaza patrimoniul comun si, in consecinta, valabilitatea acestuia nu este conditionata de existenta consimtamantului expres al ambilor soti.

Faptul ca unul din soti nu a semnat conventia nu dovedeste prin ea insasi lipsa consimtamantului acestuia, dar in cazul unei contestatii este necesar sa se completeze probatoriul cu dovada relei credinte a celuilalt sot la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare.

4. Forma autentica a antecontractului de vanzare-cumparare

Forma autentica nu este o conditie de validitate a antecontractului de vanzare-cumpa rare. Acesta poate fi incheiat valabil si prin inscris sub semnatura privata. Cu toate acestea, subliniem avantajele inscrisului autentic atat ca mijloc de proba, cat si ca forma obligatorie pentru inscrierea in Cartea Funciara. Un alt avantaj este acela ca o creanta certa si lichida constatata prin inscris autentic are putere de titlu executoriu.

MIOARA VELICU
Notar public
021/312.31.96

Creditele imobiliare in lei sau in valuta?

Pentru multi dintre cei care au contractat un credit in valuta, recentele fluctuatii de pe piata imobiliara au reprezentat un prilej de bucurie. Rata lunara datorata bancii s-a micsorat, venitul pastrandu-se probabil la acelasi nivel.

In schimb, pentru cei care doresc in acest moment sa obtina un credit, indiferent daca este vorba despre pentru cumpararea unui teren sau a unei case, despre construirea sau reamenajarea unei locuinte, aceasta intrebare da nastere unor indelungi dezbateri pro si contra. Tendinta de intarire a monedei nationale i-a determinat pe multi dintre proprietarii de terenuri sau imobile sa renunte la exprimarea preturilor in valuta din dorinta de a obtine acelasi profit, independent de cresterea sau scaderea principalelor valute de pe piata. Punctul lor de referinta in calcularea pretului in lei il constituie valoarea maxima de schimb pe care a avut-o valuta in care si-au exprimat pretul initial.

Pentru a se adapta modificarilor de pe piata, bancile, la randul lor, au micsorat dobanzile pentru creditele ipotecare in lei, astfel incat produsele lor sa fie cat mai atractive pentru potentialii clienti. Unele banci au micsorat inclusiv dobanzile la creditele imobiliare in valuta. Astfel, inceputul anului 2005 s-a dovedit plin de surprize din partea bancilor. Reducerile dobanzilor la creditele ipotecare si imobiliare in lei se situeaza intre 1% si 8%. Chiar si asa, micsorarea substantiala a dobanzilor s-a facut in unele cazuri doar pe o perioada determinata in timp sau in functie de valoarea imprumutului, bancile nepermitandu-si sa isi asume riscuri prea mari.

Astfel, Banca Romaneasca este prima care a anuntat micsorarea dobanzilor la creditele imobiliare in lei de la 27,5% la 24,5%, iar pentru creditele imobiliare in valuta, astfel: de la 10,5% la 8,9% pentru imprumuturile in euro si de la 9,9% la 8,75% pentru finantarile in dolari. ING Bank a lansat pe piata in luna februarie doua noi produse, Optim si Avantaj plus, cu cele mai mici dobanzi de pe piata. Avantaj Plus este un credit ipotecar in lei cu o rata fixa a dobanzii de 12% pentru primii doi ani. Optim este de asemenea un credit ipotecar in lei, cu o rata fixa a dobanzii in primii cinci ani de 13%. Se pare insa ca, in continuare, imprumuturile in valuta sunt cele mai cautate datorita faptului ca dobanzile sunt aproape de trei ori mai mici decat in cazul imprumuturilor in lei.

Asigurarile imobiliare

Avand in vedere numarul mare al imobilelor rezidentiale care s-au construit in ultima vreme, asigurarea locuintei constituie o necesitate evidenta. Aceasta ofera siguranta faptului ca pagubele produse din diverse cauze si acoperite prin intermediul politei de asigurare pot fi remediate in cel mai scurt timp. Pentru cei care si-au construit o casa prin intermediul unui imprumut bancar, asigurarea locuintei reprezinta o obligatie, o cerinta explicita a bancii ca garantie a sigurantei investitiei. Ceilalti proprietari, in schimb, au inca libertatea de alegere daca vor sau nu sa isi asigure locuinta. Casa reprezinta pentru fiecare spatiul de refugiu, un loc in care sa te simti in siguranta. Montarea unui sistem de securitate nu ofera insa o siguranta totala. Cu atat mai putin in cazul dezastrelor naturale. Ofertele agentiilor de asigurari prezente pe piata romaneasca cuprind o varietate mare de tipuri de asigurari de bunuri imobiliare, de la constructia in sine pana la bunuri din locuinta casabile sau valori mobile, impotriva unor factori diversi: explozie, cutremur, inundatii, vandalism, furt prin efractie etc.

Va oferim in continuare cativa termeni utilizati in domeniul asigurarilor:

Accident: Un eveniment care survine independent de vointa asiguratului, datorat unor cauze exterioare si care determina producerea evenimentului asigurat.

Beneficiar: Persoana care va incasa suma asigurata in momentul producerii evenimentului asigurat.

Clauza suplimentara: Amendament la o polita folosit pentru a adauga sau diminua protectia standard.

Detinatorul asigurarii: Persoana care incheie contractul de asigurare si care se obliga sa plateasca primele de asigurare conform acestuia.

Eveniment asigurat: Evenimentul care odata produs, datorita efectelor sale, il obliga pe asigurator sa plateasca asiguratului (sau beneficiarului asigurarii) suma asigurata.

Indemnizatie de asigurare: In cazul asigurarilor traditionale este suma platibila la aparitia evenimentului asigurat, reprezentand valoarea actualizata a sumei asigurate.

Invaliditate: Incapacitatea permanenta, partiala sau totala a asiguratului de a presta o activitate remunerata ca urmare a unei boli sau a unui accident.

Perioada de gratie: O perioada (in general 30 de zile) de la data stabilita initial ca zi de plata a primei, in care nu se aplica penalitati. Polita ramane valabila in toata aceasta perioada.

Perioada de plata a primelor: Perioada in timpul careia se efectueaza plata primelor de asigurare.

Polita de asigurare: Documentul scris care certifica incheierea contractului de asigurare.

Prima de asigurare: Suma de bani care trebuie platita de detinatorul asigurarii catre societatea de asigurari, in conformitate cu clauzele stabilite prin contractul de asigurare.

Suma asigurata: Suma mentionata in contractul de asigurare, care urmeaza sa fie primita de beneficiar ca urmare a producerii fenomenului asigurat sau a expirarii duratei de valabilitate a politei.

Valoare de rascumparare: Suma pe care compania de asigurari este obligata sa o plateasca in cazul incetarii contractului de asigurare, conform prevederilor contractuale ale acestuia.

Ansamblurile rezidentiale - aspecte importante

Principalele probleme cu care se confrunta noile zone rezidentiale aparute in apropierea capitalei tin de drumurile de acces, facilitati (gaze, apa curenta, canalizare), nerespectarea autorizatiilor de constructie, paletarul de culori. Sunt doua tipuri de probleme: cele care tin de proprietar si cele care tin de autoritati. Nerespectarea autorizatiilor de constructie de catre proprietari duce la construire haotica, de obicei pe suprafete mai mari decat cele specificate. In aceeasi categorie intra si utilizarea defectuoasa a paletarului de culori. Daca priviti in ansamblu Bucurestiul, observati imobile vopsite in unele dintre cele mai stridente culori precum si in combinatii neinspirate. Nu se urmareste deloc integrarea armonioasa in peisajul arhitectural al orasului.

In ceea ce priveste probelemele create de autoritati, nu numai ca nu avem drumuri de acces performante, dar exista zone in care nu sunt amenajate deloc drumuri. La fel de grava este lipsa facilitatilor precum gaze, apa curenta, canalizare in zone in plina dezvoltare imobiliara. Cerintele beneficiarilor, atunci cand vor sa cumpere o casa, se refera in primul rand la calitate. Acestia vor case bine construite, bine izolate - sa nu existe probleme termice; terenuri intre 400 si1000 mp pe care sa-si poata construi casa dorita; acces la toate facilitatile; drumuri de acces civilizate, unde sa poata trece masini pe ambele sensuri fara sa blocheze strada sau aleea; o piscina de dimensiuni alese in functie de buget.

Pentru a-si face produsul cat mai atractiv, multi dezvoltatori includ facilitati in plus cum ar fi sisteme de irigare automata, panouri solare, termoizolare exterioara cu polistiren. Daca irigarea automata usureaza intretinerea gradinii, raspunzand nevoii de confort, panourile solare si termoizolarea exterioara reduc semnificativ costurile de intretinere ale proprietat ii. Un bun exemplu in care se utilizeaza conceptul de reducere a costurilor de intretinere este compexul Vilaflor Residential Park. Cei care vin si vor sa investeasca in zone in care deja s-a inceput dezvoltarea se lovesc de problemele enumerate mai sus. Din aceasta cauza au retineri, insa cererea mare de proiecte rezidentiale ii convinge sa depaseasca obstacolele si sa investeasca.

Din pacate, unii dintre acestia se adapteaza obiceiurilor locale si construiesc fara a respecta standardele occidentale. Casele sunt inghe suite, aleile de acces sunt foarte inguste, suprafata de teren necesara fiind astfel mai mica, ceea ce duce la o reducere a costurilor. Daca reglementarile in vigoare ar fi mai aspre si controalele mai dese si mai serioase, aceasta problema ar fi rezolvata. La ora actuala avem foarte putine ansambluri rezidentiale care respecta acesti parametri de bun simt. S-a gandit cineva daca masinile pompierilor pot patrunde pe drumuri construite fara a lua in calcul situatiile de urgenta, ca sa nu mai vorbim de confortul beneficiarilor?

In strainatate, ansamblurile rezidentiale s-au transformat in parcuri. Investitorii sunt foarte mari, legislatia de constructie este foarte stricta, iar dezvoltatorii se ocupa nu numai de constructia caselor/vilelor, ci si de elemente ca spatiile verzi si de caile interne de acces. Foarte important este faptul ca aceste parcuri sunt concepute astfel incat sa se incadreze in arhitectura zonei.

Robert Teodorescu, director Departamentul Vanzari Rezidentiale Regatta

Romania, piata atractiva pentru investitiile straine

Chiar daca au luat startul in acelasi moment, sistemele economice ale tarilor central si est europene au evoluat in perioada anilor ‘90 cu viteze diferite, dar in aceeasi directie. Datorita acestui fapt au aparut anumite decalaje care pe termen mediu vor fi estompate. Rezultatul acestor diferente a fost vizibil si pe piata investitiilor in special in anii ‘90, cand tari ca Cehia, Polonia si Ungaria detineau suprematia atat in privinta optiunilor investitorilor institutionali, dar si a celor independenti. Datorita evolutiilor pozitive din ultimii 3-4 ani, atat in ceea ce priveste cresterea economica reala, dar si in privinta alinierii la normele si standardele necesare unei economii functionale, Romania s-a transformat dintr-o tara cu o piata imobiliara in asteptare de investitii intr-o tara cu o piata asaltata de investitori. In urma cu 2-3 ani, nici macar investitorii speculativi nu mai actionau pe piata, iar in prezent atat investitiile speculative, dar si cele de portofoliu au crescut ca volum si numar al tranzactiilor. In Romania, aderarea la Uniunea Europeana ramane obiectivul major, intreaga activitate economica si financiara fiind ghidata de acest obiectiv. Deja in Romania se face simtita aderarea celor 10 state la Uniunea Europeana printr-un val investitional considerabil. Stabilitatea economica si capacitatea de absorbtie a pietei din Romania, pe majoritatea segmentelor si in special pe cel imobiliar, au creat un mediu de afaceri stabil si atractiv pentru investitii. Perspectiva aderarii la Uniune se dovedeste un veritabil catalizator al evolutiei Romaniei, si consideram ca piata imobiliara in mod special va fi mult mai sigura si mai atractiva din punct de vedere al investitiilor.

Alexandru Nitescu, Project & Investment Department Manager Regatta